Statuts de SCI

Assurance audiovisuelle et indemnisation 
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Qu’est ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société instituée par deux personnes au moins (personne physique ou morale)  qui conviennent par un contrat (les Statuts) d’affecter à une entreprise commune des biens immobiliers en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter.  

Les catégories de SCI  

Il existe différentes catégories de sociétés civiles : la Société Civile Immobilière, la Société Civile Professionnelle, le Groupement forestier, la Société Civile de Construction-Vente, la Société Civile de Moyens et le Groupement foncier Agricole non exploitant etc.   

 

Comment constituer une SCI ?

La création d’une SCI se fait par son enregistrement au greffe du Tribunal  de commerce (qui a aussi le statut de Centre de formalités des entreprises -CFE) sur présentation d’une liasse comprenant :

–          2 exemplaires des Statuts datés et signés par tous les associés  (timbrés et enregistrés préalablement à la recette des impôts du domicile de l’un des associés ou du siège de la SCI)

–          Une attestation de domiciliation

–          3 exemplaires du formulaire M0 « Sociétés civiles »

–          Une attestation de parution de l’avis de création de la SCI  paru dans un journal d’annonces légales habilité

–          3 exemplaires du formulaire TNS (uniquement pour les SCI de construction vente)

–          Une photocopie de la pièce d’identité du gérant de la SCI ou un extrait K-bis de moins de 3 mois si la gérant est une personne morale

–          Une photocopie de la pièce d’identité de chaque associé

–          Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation signée du gérant de la SCI

–          Un chèque à l’ordre du greffe (83,96 € TTC).

Le greffe transmet alors toutes les déclarations obligatoires aux organismes tels que l’URSSAF, INSEE, le centre des impôts, les caisses d’assurance maladie ou de retraite.

Sur le fond, la seule condition pour constituer une SCI est la présence de deux associés au moins (personne physique ou morale), aucun capital social minimum n’est exigé.  

Combien coûte la création d’une SCI ?  

Les frais de constitution d’une SCI proprement dits sont les suivants :   

  • Capital social : montant à fixer librement (l’option pour le  variable est conseillée)
  • Publication de l’avis légal de constitution : environ 150 euros ;
  • Frais d’immatriculation au  Greffe du tribunal de commerce : environ 100 euros.   

Domicilier une SCI chez soi 

Comme pour toute société, les  associés de la SCI sont en droit de domicilier le siège social de la SCI au domicile de leur représentant légal  (le gérant). Selon l’article L. 123-11-1 du Code de commerce, toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires. Aucune disposition légale n’apporte de limitation ou d’interdiction à cette faculté pour les SCI. Il n’y a donc pas de limitation de durée à cette domiciliation.

Pour information, dans  les cas où une disposition d’un règlement  de copropriété limite la faculté de domiciliation d’une société, le gérant  conserve le droit d’installer le siège social à son domicile, mais pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l’occupation des locaux. Dans ce cas, la SCI doit, préalablement au dépôt de sa demande d’immatriculation ou de modification d’immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l’ensemble immobilier son intention d’user de la faculté de domiciliation.

La cession de parts sociales

Nota : les règles qui suivent (sauf pour la cession de parts entre époux) peuvent être aménagées par les statuts de la SCI.

Les parts sociales des associés ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés (les statuts peuvent prévoir une majorité qualifiée par exemple en lieu et place de la règle de l’unanimité). 

Les statuts peuvent dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. En principe, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants de l’associé cédant.

Le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés. Il n’est notifié qu’à la société quand les statuts prévoient que l’agrément peut être accordé par les gérants.

En cas de cession de parts sociales, la valeur des parts est  en principe déterminée par les parties ou en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par ordonnance du président du tribunal de commerce (procédure de référé sans recours possible).

Cession de parts entre époux

Attention : il ne peut être dérogé aux règles qui suivent (sauf pour modifier le délai de six mois applicable à une cession et sans que le délai prévu par les statuts de la SCI puisse excéder un an ni être inférieur à un mois).

Lorsque deux époux sont simultanément membres d’une SCI, les cessions faites par l’un d’eux à l’autre doivent, pour être valables, résulter d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé ayant acquis date certaine.  

Lorsque plusieurs associés expriment leur volonté d’acquérir, ils sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu’ils détenaient antérieurement.

Si aucun associé ne se porte acquéreur, la SCI peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l’unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La SCI peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation.

Le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l’offre de rachat par la société, ainsi que le prix offert sont notifiés au cédant. En cas de contestation sur le prix, celui-ci est fixé par désignation d’un expert (tribunal  de commerce), le tout sans préjudice du droit du cédant de conserver ses parts.

Si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière des notifications, l’agrément à la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident, dans le même délai, la dissolution anticipée de la société. Dans ce dernier cas, le cédant peut rendre caduque cette décision en faisant connaître qu’il renonce à la cession dans le délai d’un mois à compter de ladite décision.

La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société selon signification par une étude d’huissier ou si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société.

La cession de parts n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication dans un journal d’annonces légales.

Téléchargez ce Modèle complet de Statuts de SCI (19 pages, Format Word).  

4 Comments

  1. Merci ! je ne peux pas vous mettre tout le détail mais ce pack de création de SCI comprend notamment les documents suivants : Avis de Dissolution de SCI :
    Avis de dissolution d’une Société civile immobilière (SCI) à publier dans un journal d’annonces légales habilité. Ce modèle d’Avis de dissolution inclut toutes les mentions légales impératives, il est accompagné d’un Guide complet de 40 pages (pdf) sur la Société Civile Immobilière (SCI). / Avis de nomination du Gérant de Société civile immobilière (SCI) à publier dans un journal d’annonces légales habilité. Ce modèle d’Avis inclut toutes les mentions légales impératives, il est accompagné d’un Guide complet de 40 pages (pdf) sur la Société Civile Immobilière (SCI). /
    Cahier de résolutions standards – SCI
    Cahier de résolutions standards pour la tenue des assemblées d’une Société Civile Immobilière (SCI). Parmi les résolutions proposées dans le modèle figurent notamment : l’approbation des comptes ; la nomination du gérant ; le transfert du siège social ; les modalités de cession de parts…/ Avis de constitution d’une Société civile immobilière (SCI) à publier dans un journal d’annonces légales habilité. Le modèle proposé est accompagné d’un Guide complet de 40 pages sur la création et la gestion d’une SCI abordant notamment les questions suivantes : Ce qui n’est pas autorisé avec une SCI, les catégories de SCI, pourquoi créer une SCI ?, les avantages de la SCI, les inconvénients de la SCI, combien coûte la création d’une SCI ?, domicilier une SCI chez soi, la modification des statuts de la SCI, la personnalité morale de la SCI, Droits des associés de la SCI, la cession de parts sociales de SCI, la transformation de la SCI …/ Contrat / Acte de Cession de parts sociales de Société Civile Immobilière (SCI) conclu entre un Associé de la SCI et un Cessionnaire. Ce modèle qui inclut toutes les mentions légales impératives (garanties, prix de la cession, déclaration de sincérité, confidentialité, coûts d’enregistrement …) est accompagné d’un formulaire permettant l’enregistrement fiscal de la Cession de parts de la SCI (avec sa Notice explicative). Ce Contrat de Cession de parts sociales de SCI est accompagné d’un Guide complet de 40 p. (pdf) sur la Société Civile Immobilière (SCI)./ Contrat / Acte de Cession de parts sociales de Société Civile Immobilière (SCI) conclu entre un Associé de la SCI et un Cessionnaire. Ce modèle qui inclut toutes les mentions légales impératives (garanties, prix de la cession, déclaration de sincérité, confidentialité, coûts d’enregistrement …) est accompagné d’un formulaire permettant l’enregistrement fiscal de la Cession de parts de la SCI (avec sa Notice explicative). Ce Contrat de Cession de parts sociales de SCI est accompagné d’un Guide complet de 40 p. (pdf) sur la Société Civile Immobilière (SCI)….

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