Statut juridique du marchand de biens

Statut juridique du marchand de biens
Statut juridique du marchand de biens

Achats en vue de la revente immobilière

Un marchand de biens immobiliers a fait l’acquisition de plusieurs parcelles de terrain et demandé à bénéficier des dispositions de l’article 1115 du code général des impôts ; constatant que certaines de ces parcelles n’avaient pas été revendues dans le délai de cinq ans, l’administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification ; qu’après rejet de sa réclamation et mise en recouvrement de la taxe sur la publicité foncière correspondante et de droits divers, le marchand de biens a assigné le directeur départemental des finances publiques en annulation de cette décision de rejet et en décharge des droits litigieux.

Nullité de la procédure de redressement

Les juges du fond avaient déclaré régulière la procédure d’imposition. La proposition de rectification comportait la mention de ce que le marchand de biens était passible de  » droits d’enregistrement  » tandis qu’il s’agissait de la taxe sur la publicité foncière. Les juges d‘appel ont considéré à tort que le terme de droits d’enregistrement est le terme générique donné aux impositions indirectes perçues à l’occasion d’une opération au fichier immobilier. Saisie de l’affaire, la Cour de cassation a relevé qu’il existait un risque de confusion résultant de l’utilisation, dans la proposition de rectification, du terme de droits d’enregistrement, en lieu et place de celui de taxe de publicité foncière.

Achat revente immobilière et force majeure

Autre précision intéressante de cette affaire, si aux termes de l’acte authentique régularisé,  la SARL avait déclaré faire son acquisition immobilière en sa qualité de marchand de biens  et s’était engagée à revendre l’immeuble acquis dans le délai de cinq ans avec pour objectif de le valoriser par l’obtention de permis de construire des programmes immobiliers, elle a fait valoir sans succès, qu’elle avait été confrontée à un cas de force majeure à la suite de l’annulation successive des permis de construire sollicités (non-respect du délai).

La force majeure constitue un événement imprévisible, insurmontable et indépendant de la volonté de l’acquéreur ; si la SARL de marchand de biens avait obtenu antérieurement à sa signature de l’acte d’acquisition, un permis de construire, une requête en annulation a été formée par les copropriétaires voisins.  Or, la SARL ne pouvait ignorer l’existence de ce recours au jour de la vente. Les annulations successives des permis de construire sollicités par la SARL n’ont pas constitué un cas de force majeure dispensant la société de régularisation dans la mesure où, d’une part, s’agissant de la première annulation, le refus du permis de construire n’était pas imprévisible en raison du dépôt préalable d’une requête en annulation par des tiers et d’autre part, les annulations postérieures étaient motivées par le non-respect du plan local d’urbanisme et du plan d’occupation des sols.

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