SCI à activité de marchand de Biens

SCI à activité de marchand de Biens

Impact des choix fiscaux de la SCI

Le fait qu’une SCI ait financé ses acquisitions à l’aide d’emprunts à long terme puis opté, lors des opérations de revente, pour le régime des droits d’enregistrement, et non pour celui des droits réduits réservé aux marchands de biens n’est pas de nature, à exclure lesdites opérations du champ d’application de l’article 35 du code général des impôts.

Remise en cause du caractère civil des activités de la SCI

L’administration fiscale est en droit, suite à une vérification de comptabilité, de remettre en cause le caractère civil des activités d’une SCI au motif qu’elle exerce en réalité une activité de marchand de biens, assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Imposition de la SCI à l’IS

Aux termes du 2 de l’article 206 du code général des impôts, définissant le champ d’application de l’impôt sur les sociétés, les sociétés civiles sont également passibles de l’IS si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (« présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles »).  D’une part, l’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations qu’elles visent procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. D’autre part, l’assujettissement d’une société civile à l’IS en vertu du 2 de l’article 206 du code général des impôts s’apprécie année par année au regard de l’activité effectivement exercée au cours de chacune de ces années.

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Objet civil de la SCI

A noter que la SCI redressée dans cette affaire avait pour objet social « l’acquisition, la prise à bail, la mise en valeur de tous terrains, l’édification de bâtiments à usage d’habitation et accessoirement commercial, la construction ou l’achat de tous biens immobiliers et mobiliers, la propriété, l’administration et l’exploitation par bail ou location de biens immobiliers acquis ou édifiés par la société … éventuellement, la revente des ensembles immobiliers acquis ou édifiés par elle. ». Comme l’a rappelé à bon droit le tribunal administratif, l’administration fiscale a la possibilité, compte tenu des opérations que la société aurait réellement effectuées, de renverser la présomption selon laquelle cette dernière exerce une activité conforme à cet objet social de nature civile.

Les pratiques à risque

En l’occurrence, au regard de la brièveté du délai séparant l’acquisition des immeubles de ses opérations de revente et du nombre de ces dernières, la SCI a été regardée comme ayant eu, dès l’acquisition desdits immeubles, une intention spéculative au sens du I de l’article 35 du code général des impôts. Par suite, la société requérante était passible de l’impôt sur les sociétés du fait de la réalisation de ces opérations.

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