Louer un logement de moins de 9m2 : quels risques ?

SCI à activité de marchand de Biens

Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002

L’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose une surface minimale (et d’autres critères qualifiant la notion juridique de « logement décent ») autorisation la mise en location d‘un logement.  Tout logement doit ainsi disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres carrés.

Sanction : des dommages et intérêts

Dans une affaire récente, un bailleur a mis à la disposition d’un locataire un studio à usage d’habitation d’une superficie de 8 m2 qui ne correspondait pas aux caractéristiques du logement décent prévues par l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pas plus qu’il ne répondait aux critères de confort, de sécurité et de santé, faute de disposer notamment d’une fenêtre, d’un dispositif d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion conformes aux normes en vigueur. Le bailleur a été condamné à payer au locataire la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Critères juridiques du logement décent

Tout logement décent doit, au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, satisfaire aux conditions suivantes (en sus des 9 mètres carrés de surface minimale), au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Le gros oeuvre du logement et ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage.

Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude  doivent être conformes aux normes de sécurité et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement doit également comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;

Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;

Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées;

Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

 

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