Cour d’appel d’Orléans, 6 février 2020, 19/023521

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/12/2019
la SCP LAVILLAT-BOURGON
la SELARL CASADEI-JUNG
ARRÊT du : 12 DECEMBRE 2019

No : 38 – 20
No RG 19/02352 – No Portalis
DBVN-V-B7D-F7IX

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Juge de l’exécution de MONTARGIS en date du 06 Juin 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265244351900133

SCI DU CHATEAU DE MONTARGIS
Prise en la personne de son gérant
[…]
[…]

Ayant pour avocat postulant Me Cécile BOURGON, avocat au barreau de Montargis, et pour avocat plaidant Me Alexandre VARAUT, avocat au barreau de PARIS,

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé No: 1265239244859154

Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT MUTUEL D’ÎLE DE FRANCE
[…]
[…]

Ayant pour avocat Me Emmanuel POTIER, membre de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d’ORLEANS

– Timbre fiscal dématérialisé No: 1265251663343906
SA BANQUE CIC OUEST
[…]
[…]

Ayant pour avocat Me Jean Marc RADISSON, membre de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 11 Juillet 2019
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 2019

Dossier communiqué au Ministère Public le 2019

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 12 DECEMBRE 2019, à 9 heures 30, devant Madame Fanny CHENOT, Conseiller Rapporteur, par application de l’article 786 du code de procédure civile.

Lors du délibéré :
Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 06 FEVRIER 2020par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte reçu le 11 juillet 2013 par Maître U…, notaire à […] (45), la caisse régionale de crédit mutuel d’Ile-de-France (le Crédit mutuel) a consenti à la SCI Du château de Montargis (la SCI) un prêt professionnel de 540000euros, destiné à financer le rachat de deux prêts du CIC de Villemandeur et des frais annexes, remboursable en 180 échéances avec intérêts au taux conventionnel de 3,75% l’an.

Des déchéances étant restées impayés, le Crédit mutuel a prononcé la déchéance du terme de son concours le 1er août 2017 et a vainement fait délivrer à la SCI, selon acte du 8 mars 2018, un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur un ensemble immobilier à usage mixte comprenant un bâtiment d’hôtellerie et un ensemble de locaux à usage scolaire situé commune de […], cadastrés section […] , […] et […], et ce pour avoir paiement de la somme de 513930,81euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 15 novembre 2017.

Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de Montargis le 4 avril 2018, volume 2018 S no 12, et dénoncé les 16 et 18 mai 2018 à la Banque régionale de l’Ouest devenue le CIC Ouest ainsi qu’à la caisse régionale de crédit mutuel d’Ile de France, créanciers inscrits.

Par acte du 15 mai 2018, le Crédit mutuel a fait assigner la SCI à l’audience d’orientation du 21 juin 2018 du juge de l’exécution de Montargis chargé des saisies immobilières qui, par jugement du 6 juin 2019, a notamment :

-débouté le SCI de sa demande à fin de constater l’absence de déchéance du terme du prêt souscrit le 11 juillet 2013
-débouté la SCI de sa demande de délais de paiement
-débouté la SCI de sa demande de cantonnement de la saisie à la seule parcelle […]
-débouté la SCI de sa demande d’expertise immobilière judiciaire
-dit que la Banque CIC Ouest a valablement déclaré sa créance de 12537,38euros garantie par hypothèque conventionnelle à l’encontre de la SCI
-constaté que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire
-constaté que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables
-fixé la créance du Crédit mutuel à la somme de 514549,14euros arrêtée au 16 janvier 2019
-ordonné la vente forcée des immeubles saisis sur mise à prix portée à 750000 euros
-autorisé une publicité élargie à l’échelle nationale.

Par déclaration du 11 juillet 2019, la SCI a formé appel de ce jugement en critiquant expressément tous ses chefs puis, autorisée par une ordonnance du 23 août suivant rendue sur requête présentée le 19 juillet 2019, a fait assigner le Crédit Mutuel et le CIC Ouest pour l’audience du 12 décembre 2019 par actes des 12 et 16 septembre 2019, enrôlés au greffe le 20 septembre suivant par voie électronique.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2019, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses moyens, la SCI demande à la cour, au visa des articles L. 321-6, R. 321-21 et R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, de :

-infirmer le jugement d’orientation rendu le 6 juin 2019 par le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Montargis
-ordonner la mainlevée de la saisie portant sur la parcelle figurant au cadastre section […]
-constater l’absence de créance du CIC Ouest et débouter par conséquent le CIC Ouest de toute demande
A titre principal :
-juger que la créance du Crédit mutuel devra être réduite à hauteur des loyers saisis entre les mains de l’OGEC Saint Louis depuis le 26 mars 2018,
-juger que la saisie immobilière sera cantonnée à la seule parcelle […] et dire que les poursuites sont provisoirement suspendues en ce qui concerne la parcelle […] ,
-fixer un prix de vente à hauteur de 750 000euros s’agissant de la parcelle […] ,
A titre subsidiaire :
-fixer une mise à prix à hauteur de 900000euros s’agissant des parcelles […] , […] et 561
En tout état de cause :
-débouter le Crédit mutuel et le CIC Ouest de toute demande contraire et de celles formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner le CIC Ouest à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
-juger que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI commence par rappeler que le château royal du XIe siècle dont elle est propriétaire est un monument remarquable qui domine la ville Montargis, dont une partie, cadastrée […] , a été donnée le 13 novembre 2002 à bail emphytéotique à un organisme de gestion de l’enseignement catholique, l’OGEC Saint Louis, qui dispense dans les locaux un enseignement général et professionnel, puis explique qu’elle a rencontré des difficultés de trésorerie au point de se trouver dans l’impossibilité, en 2017, d’honorer les engagements qu’elle a souscrits envers le Crédit mutuel, en raison du non-paiement de ses loyers par l’OGEC et de litiges qui l’ont opposée à son locataire en 2015 et 2017 devant le juge de l’exécution, puis le tribunal de grande instance de Montargis.

Sur la procédure de saisie elle-même, la SCI expose :

-que depuis que le jugement déféré a été rendu, elle a obtenu du CIC Ouest un courrier attestant que, ainsi qu’elle l’avait soutenu devant le premier juge, le prêt professionnel qui lui avait été consenti le 5 septembre 2003 et en vertu duquel le CIC a déclaré une créance de 12537,38 euros, a été intégralement remboursé le 15 septembre 2018, ce dont elle déduit que le CIC devra être débouté de toute demande
-que la parcelle […] sur laquelle se trouve érigé un monument dédié aux morts des guerres du XXe siècle, saisie comme lui appartenant ensuite de la division cadastrale de la parcelle […] en deux parcelles cadastrées […] et […], ne lui a jamais appartenu, ainsi qu’il résulte du plan de division cadastrale versé aux débats et comme le démontre l’acte reçu le 26 mars 1930 par Maître M…, notaire à […], par lequel l’abbé X… a cédé à l’association Amicale des anciens élèves de l’institution de Saint Louis ladite parcelle qui, selon acte reçu le 13 juin 2018 par Maître U…, notaire à […], a fait l’objet d’une donation au profit du fonds de dotation du château royal de Montargis
-que le Crédit mutuel a fait procéder le 26 mars 2018 à une saisie-attribution des loyers dus par l’OGEC Saint Louis en sorte que sa créance devra être réduite du montant des loyers saisis, qui s’élevaient déjà à 26314,07 euros le 12 octobre 2018
-que la saisie devra être cantonnée à la seule parcelle […] , dont la valeur est suffisante pour pouvoir désintéresser le Crédit Mutuel dont la créance est réduite depuis mars 2018 de 2666,67 euros par mois compte tenu des loyers saisis
-que le prix de vente de cette unique parcelle […] , d’une surface de 14821 m2 et qui comprend, outre le château, quatre bâtiments affectés à l’enseignement et un gymnase, devra être fixé à 750000euros en considération de l’estimation des domaines réalisée le 8 avril 2016 à la demande de la commune de Montargis
-que si les poursuites n’étaient pas provisoirement suspendues en ce qui concerne la parcelle […] , qui comprend seize studios qui procurent un revenu locatif annuel de 50040 euros, le prix de vente de l’ensemble des parcelles devra alors être porté à 900000 euros, afin d’éviter que ses biens ne soient bradés, ce qu’elle redoute car la commune de Montargis a engagé une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique en vue de l’acquisition de la parcelle anciennement cadastrée […] qui va rendre encore plus complexe la vente des biens, déjà dépréciés par l’existence du bail emphytéotique et l”importance des travaux à réaliser en urgence

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2019, auxquelles il est pareillement renvoyé pour l’exposé détaillé de ses moyens, le Crédit mutuel demande à la cour de :

-débouter la SCI Du château de Montargis de l’ensemble de ses demandes,
-confirmer le jugement du 6 juin 2019 en toutes ses dispositions, à l’exception de :
> la mise à prix qui devra être fixée à la somme de 450 000 euros stipulée dans le cahier des conditions de vente,
>la date d’adjudication qui devra être reportée,
-renvoyer ce dossier devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Montargis pour la poursuite de la procédure,
-condamner la SCI Du château de Montargis à lui payer la somme de 3000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SCI Du château de Montargis en tous les dépens

Le poursuivant s’oppose à la mainlevée de la saisie de la parcelle […] en faisant valoir que cette parcelle est issue de la division de l’ancienne parcelle […] qui appartenait à la SCI, telle que l’origine de propriété en est relatée dans l’acte de prêt et de constitution d’hypothèque du 11 juillet 2013, relève que le procès-verbal de division cadastrale a été publié le 17 janvier 2018 au service de la publicité foncière de Montargis, qu’au 28 janvier 2019, la matrice cadastrale mentionne que cette parcelle […] est la propriété de la SCI, que la SCI ne démontre pas avoir cédé cette parcelle et que son commandement a d’ailleurs été publié sans difficulté le 4 avril 2018.

Le Crédit mutuel ajoute que, comme l’a relevé le premier juge, le titre du 26 mars 1930 produit de manière incomplète par la SCI n’est pas probant, et que l’acte de donation du 13 juin 2018 auquel elle fait référence ne porte nullement sur la parcelle […] , mais sur une parcelle cadastrée […] .

Sur le montant de sa créance, le Crédit mutuel produit un décompte actualisé au 30 septembre 2019 d’un montant de 501272,27 euros, mais souligne que le jugement du 6 juin 2019, qui avait fixé sa créance arrêtée au 16 janvier 2019 à 514549,14 euros, ne saurait être infirmé au motif de sommes encaissées en cours de procédure.

Le Crédit mutuel s’oppose ensuite au cantonnement de la saisie en faisant valoir que la SCI, qui n’a pas sollicité l’autorisation de vendre amiablement les immeubles saisis, n’établit nullement que la vente des seules parcelles […] et […] permettrait d’apurer sa créance.

Soulignant que la SCI énumère elle-même les divers facteurs de dévaluation des immeubles saisis, le Crédit Mutuel s’oppose enfin à une augmentation de la mise à prix, et demande à la cour, par infirmation de la décision du juge de l’exécution qui a porté à 750000 euros la mise à prix qu’il avait fixé à 450000euros au cahier des conditions de vente, de ramener la mise à prix au montant de 450000euros stipulé dans ledit cahier des conditions de vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2019, auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé détaillé de ses moyens, le CIC Ouest fait valoir que dans la mesure où la SCI produit elle-même aux débats une attestation par laquelle elle a certifié le 5 juillet 2019, antérieurement à sa déclaration d’appel, que sa créance était soldée, la constatation du premier juge devenait sans effet, ce dont elle déduit que l’appel à son encontre ne se justifiait pas. Le CIC Ouest demande en conséquence à la cour de :

-constater que, avant même la déclaration d’appel, la banque CIC Ouest a certifié que sa créance était totalement remboursée.
-débouter la SCI Du château de Montargis de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-condamner la SCI Du château de Montargis à lui payer une indemnité de 1000 € en vertu de l’article 700 du CPC.
-condamner la SCI Du château de Montargis aux entiers dépens

SUR CE, LA COUR :

Sur la demande de mainlevée de la saisie portant sur la parcelle cadastrée […]

Selon l’article L. 311-1 du code des procédures civiles d’exécution, la saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur.

Il résulte de l’acte authentique de prêt reçu le 11 juillet 2013 par Maître U…, notaire à Montargis, qu’en garantie de remboursement du prêt de 540000euros que lui a consenti le Crédit mutuel, la SCI a notamment accepté d’hypothéquer au profit du prêteur un immeuble lui appartenant situé […] , cadastré section […] pour 01 ha 48 a 21 ca.

Le notaire a procédé à une recherche des origines de propriété de cet immeuble qu’il a rapportée ainsi qu’il suit :

«apport de l’immeuble à la société immobilière du Château de Montargis aux termes d’un acte reçu sous signatures privées en date du 16 juillet 1934, déposé au rang des minutes de Maîtres M… et S…, notaires à […], le 22 septembre 1934, lequel acte ne semble pas avoir été publié au bureau des hypothèques.

Transformation de ladite société en vue d’une société civile aux termes d’une délibération de l’assemblée générale extraordinaire de celle-ci. Dépôt d’une copie certifiée conforme au procès-verbal de cette assemblée au rang des minutes de Maître N… T…, notaire à […], le 22 septembre 1970, dont une copie authentique a été publiée au SPF de Montargis le 3 novembre 1970, volume 3735 no 2».

Selon procès-verbal du cadastre no 208-1196 S du 15 janvier 2018, publié le 17 janvier 2018 au service de la publicité foncière de Montargis volume […], la parcelle […] a été divisée en deux parcelles respectivement cadastrées […] pour 1 ha 48 a 14 ca et […] pour 07 ca.

Pour contrarier la présomption de propriété établie par origine trentenaire, la SCI soutient sans aucune offre de preuve sérieuse qu’elle n’aurait jamais été propriétaire de la parcelle […] qui, selon elle, aurait été vendue le 26 mars 1930 à l’Association amicale des anciens élèves de l’institution Saint Louis par l’abbé X…, puis donnée par cette dernière, le 13 juin 2018, au Fonds de dotation du château royal de Montargis, selon acte dressé par Maître U…, notaire à […].

Alors que le premier juge avait déjà relevé que l’acte de vente conclu par l’abbé X… le 26 mars 1930, produit de manière incomplète, n’était pas probant, et que l’acte de donation du 13 juin 2018 portait sur une parcelle distincte de la parcelle […], la cour observe que la SCI maintient sa position devant elle en communiquant un document intitulé «acte de vente de la parcelle […] en date du 26 mars 1930» qui reste tronqué, puisqu’il ne contient pas la page sur laquelle figure la désignation du bien sur lequel porte la vente en cause.

Il suffit néanmoins d’examiner avec un peu d’attention l’acte de donation du 13 juin 2018, qui fait expressément référence en page 2 («effet relatif») à cet acte de vente du 26 mars 1930 publié le 28 avril 1930 au bureau des hypothèques de Montargis, volume 1953, no 43, pour constater que la parcelle vendue le 26 mars 1930 par l’abbé X… est bien la parcelle qui a fait l’objet de la donation du 13 juin 2018, qu’il ne s’agit cependant nullement de la parcelle litigieuse […] , mais d’une parcelle […] , et que c’est d’ailleurs sur cette parcelle […] , et non sur l’une des parcelles saisies sur lesquelles il n’aurait au demeurant pas été possible de publier un acte de donation postérieurement à la publication du commandement valant saisie, que se trouve érigé le monument aux morts auquel fait référence la SCI.

C’est avec la même mauvaise foi que la SCI soutient que le plan de division cadastrale «fait clairement apparaître» que la parcelle […] ne lui a jamais appartenu mais appartenait à l’Association amicale des anciens élèves de l’institution Saint Louis, alors que le plan de division et l’extrait cadastral prétendument produits en pièce 13 correspondent à un projet de division de l’ancienne parcelle […] établi en 2015, dont on sait qu’il n’a jamais abouti puisque ladite parcelle a finalement fait l’objet le 15 janvier 2018 d’une division publiée le 17 janvier suivant qui, elle, a conduit à la «création» des deux parcelles […] et […].

Rien ne justifie donc d’ordonner la mainlevée de la saisie portant sur la parcelle cadastrée […] .

Sur le montant de la créance du Crédit mutuel

Le premier juge a fixé la créance du Crédit mutuel sur la base d’un décompte du poursuivant arrêté à la date du 16 janvier 2019.

Sur ce décompte était déduit, ce que ne conteste pas la SCI, une somme de 20625,04euros correspondant aux règlements intervenus entre le 13 septembre 2017 et le 16 janvier 2019, comprenant notamment les loyers saisis entre les mains du locataire de la SCI, l’OGEC Saint Louis.

Le montant de la créance du poursuivant sera actualisé, au moment de la procédure de distribution notamment. Mais dès lors qu’il a été justement fixé, à la date du 16 janvier 2019 auquel il a été arrêté, à 514549,14 euros, le jugement déféré ne saurait être infirmé sur ce chef.

Sur la demande de cantonnement

Au soutien de sa demande de cantonnement de la saisie à la seule parcelle […] , la SCI produit une estimation réalisée en avril 2016 par les services des domaines, à la demande du maire de Montargis, lesquels ont évalué la valeur vénale de l’ancienne parcelle […] , c’est-à-dire des parcelles […] et […], hors un bâtiment dit B, à 1160000 euros, avec un marge d’incertitude quantifiée à 20 %.

La SCI ne fournit aucun élément permettant de déterminer si le bâtiment B exclu du périmètre de l’évaluation par l’édile n’est pas de nature à déprécier la parcelle […], aucun élément permettant de distinguer la valeur de chacune des parcelles […] et […], ni même aucun élément permettant d’établir que la parcelle […] peut être vendue isolément de la parcelle […].

Alors qu’elle soutient par ailleurs que les immeubles sont en si mauvais état qu’ils vont devoir faire l’objet de travaux de réfection de toitures impératifs, qu’elle affirme encore que malgré l’avis défavorable du représentant de l’Etat, le maire de Montargis aurait décidé de poursuivre son projet d’acquisition de l’ancienne parcelle 564 par voie d’expropriation pour y maintenir les activités d’enseignement dispensées par l’OGEC, la SCI ne peut sérieusement soutenir, sauf à se contredire au détriment du poursuivant, que la saisie des trois parcelles cadastrées […] , […] et […] excèderait ce qui est nécessaire à la satisfaction des droits du Crédit mutuel.

La demande de cantonnement sera donc rejetée.

Sur la mise à prix

La SCI, qui soutient que l’immeuble implanté sur la parcelle […] produirait des revenus locatifs annuels de plus de 50000euros, ne fournit pas le moindre contrat de bail ni aucun justificatif comptable, mais seulement un tableau renseigné par elle-même, dénué de toute valeur probante.

Au regard de ce qui vient d’être dit sur l’évaluation, en 2016, des parcelles […] et […] par les services de France domaine, de la singularité des biens à vendre, du bail emphytéotique consenti jusqu’en 2026 à l’OGEC moyennant un loyer annuel de 32000 euros, il apparaît qu’en portant à 750000euros la mise à prix des immeubles en cause, le premier juge a justement fixé un mise à prix en rapport avec la valeur vénale des immeubles et les conditions du marché, étant si besoin rappelé, de première part qu’en application de l’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut d’enchère, le poursuivant ne pourra être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix qu’il avait initialement fixée au cahier des conditions des vente ; d’autre part qu’en application de l’article R. 322-47 du même code, à défaut d’enchère sur la mise à prix telle qu’elle a été modifiée, le bien sera immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale.

Sur la créance du CIC Ouest

La SCI produit en pièce 27 un courrier du CIC Ouest en date du 5 juillet 2019, postérieur au jugement déféré, duquel il résulte que la créance déclarée le 4 juillet 2018 à hauteur de 12537,38euros par ce créancier inscrit, a été totalement réglée le 15 septembre 2018.

La SCI n’établit ni même n’allègue qu’à la date à laquelle elle a été déclarée, la créance du CIC Ouest avait déjà, fût-ce pour partie, été réglée.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement qui n’a fait que dire que le CIC Ouest avait valablement déclaré sa créance de 12537,38euros, mais de constater en tant que de besoin que cette créance est soldée.

Sur les demandes accessoires

La SCI, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l’instance et régler aux intimées, à qui il serait particulièrement inéquitable de laisser la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles, une indemnité qui, en application de l’article 700 du code de procédure civile, sera équitablement fixée à 500 euros à l’endroit du CIC Ouest et à 1500 euros à l’égard du Crédit mutuel.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME en tous ses chefs critiqués la décision entreprise,

Y AJOUTANT,

CONSTATE en tant que de besoin que la créance déclarée le 4 juillet 2018 par la Banque CIC Ouest a été soldée le 15 septembre 2015,

ORDONNE le renvoi de l’affaire devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Montargis pour fixation de la date de l’audience d’adjudication,

CONDAMNE la SCI Du château de Montargis à payer à la caisse régionale de crédit mutuel d’Ile-de-France la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Du château de Montargis à payer à la SA Banque CIC Ouest la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Du château de Montargis aux entiers dépens.

Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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