Rupture de concours bancaire

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NÎMES

4e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 14 FÉVRIER 2019

R.G : N° RG 17/02179

APPELANTE :

SAS AJOUBOIS

[…]

[…]

Représentée par Me Isabelle VOLLE TUPIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SARL EVER’IN

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 30 Octobre 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Monsieur C-Noël GAGNAUX, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Christine CODOL, Président de Chambre

Mme Marianne ROCHETTE, Conseiller

Monsieur C-Noël GAGNAUX, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Novembre 2018, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2019, prorogé au 14 Février 2019

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Mme Christine CODOL, Président de Chambre, publiquement, le 14 Février 2019, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

Vu l’appel interjeté le 1er juin 2017 par la S.A.S AJOUBOIS à l’encontre du jugement prononcé le 3 mars 2017 par le tribunal de commerce de NIMES dans l’instance n° 2016J00174.

Vu les dernières conclusions déposées le 4 décembre 2017 par l’appelante la S.A.S AJOUBOIS et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions déposées le 11 janvier 2018 par la S.A.R.L EVER’IN intimée et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance de clôture de procédure à effet différé au 30 octobre 2018 en date du 11 avril 2018.

* * *

EXPOSE

La société EVER’IN était propriétaire d’un fonds de commerce de Bar ‘ Restaurant situé à Nîmes, […], ayant pour gérant Mr Z X , seul coassocié avec son épouse en la société , les deux époux étant aussi les propriétaires des murs et de l’ensemble immobilier attenant et incluant une cour .

Selon acte notarié du 6 mai 2013, les époux X , également propriétaires des murs avaient donné à bail à titre commercial à la société EVER’IN les locaux , pour une durée de neuf années, moyennant paiement d’un loyer annuel hors taxes de 42.000 €.

La SAS AJOUBOIS ayant en projet déclaré d’acheter le fonds de commerce de la Société EVER’IN , l’a pris dans un premier temps en location gérance pour une durée de deux mois, renouvelable par tacite reconduction de mois en mois , suivant acte notarié du 25 juillet 2014, qui incluait aussi une promesse de vente du fonds de commerce pour le prix fixé de 195.000 € , vente à réaliser au plus tard le 28 septembre 2014.

La société AJOUBOIS a engagé dès son entrée dans les lieux des travaux d’aménagements pour un montant énoncé par elle de 22.852,80 € TTC et assuré la saison d’été 2014 .

A réception en septembre 2014 du projet d’acte notarié de cession du fonds de commerce le locataire gérant a déclaré découvrir l’absence d’un droit reconnu explicitement dans le bail de la cour /terrasse et aurait selon lui alors demandé une modification du projet , refusé par Mr X.

La S.A.S AJOUBOIS a alors fait valoir que les résultats annoncés pour la promesse de vente et le projet d’acte de vente étaient ‘ trompeurs’ car ayant pris en compte un élément favorable d’exploitation non compris dans le bail, et à la persistance aléatoire faute d’être inscrite dans le bail .

La SAS AJOUBOIS a aussi alors contesté dans le projet d’acte de vente des obligations selon elle nouvelles désormais mises à sa charge et ne figurant pas auparavant dans la promesse de vente , problème s’ajoutant notamment aussi à une incertitude sur un rapport de la Commission de Sécurité qui lui était inconnue .

Le contrat de location gérance a été résilié au 29 octobre 2014 , avec procès-verbal d’état des lieux de sortie par huissier le 27 octobre 2014 .

Le 4/04/2016, la SAS AJOUBOIS a assigné la SARL EVER’IN devant le tribunal de commerce de NIMES en paiement de la somme de 19.500 € au titre de la clause pénale de la promesse de vente , 22.852,80 € en remboursement des frais engagés par elle en vue de l’acquisition future du fonds de commerce, 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et les dépens de l’instance, sollicitant l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La S.A.R.L EVER’IN ainsi assignée a non seulement contesté les prétentions ainsi formulées mais formulé diverses demandes reconventionnelles .

* * *

Par jugement prononcé le 3 mars 2017 le tribunal de commerce de NIMESa jugé :

‘ (…) Vu les articles 1134, 1147 et 1152 du Code Civil,

Vu les piéces et conclusions versées aux débats,

Déboute la SAS AJOUBOIS de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Déboute la SARL EVER’IN de ses demandes reconventionnelles,

Condamne la SAS AJOUBOIS à payer à la SARL EVER’IN la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toutes autres demandes, fins et conclusions contraires;

CONDAMNE la SAS AJOUBOIS aux dépens de l’instance (…) ‘

* * *

La S.A.S AJOUBOIS – appelante principale – demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures :

‘ REFORMER le jugement rendu le 3 mars 2017 par le Tribunal de Commerce de NIMES en ce qu’il a débouté la SAS AJOUBOIS de ses demandes.

CONFIRMER le jugement rendu le 3 mars 2017 par le Tribunal de Commerce de NIMES en ce qu’il a débouté la société EVER’IN de ses demandes.

STATUANT à nouveau

Vu les articles 1134, 1147,1152 al 1 du Code civil,

DEBOUTER la SARL EVER’IN de toutes ses demandes, fins et conclusions,

LA CONDAMNER au paiement des sommes ci-après :

19.500 € au titre de la clause pénale, 22.852,80 € en remboursement des frais engagés par la S.A.S. AJOUBOIS en vue de l’acquisition du fonds de commerce, 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.’

La société appelante fait essentiellement valoir :

— qu’elle n’a pas été correctement informée sur le droit d’usage de la cour / terrasse intérieure, ce qui modifie de façon trompeuse l’appréciation de l’opération et les chiffres d’affaires et résultats d’exportation présentée,

— que cet élément d’exploitation pouvait être inclus dans l’acte de cession de bail commercial,

— qu’il ne pouvait lui être imposé la reprise de quatre contrats commerciaux, dont l’ existence et les enjeux contractuels précis lui demeuraient inconnus,

— qu’elle n’a été destinataire d’aucun rapport actualisé de la commission de sécurité d’un établissement accueillant du public,

— qu’elle n’a pas été non plus en possession de l’étude d’impact sur la sonorisation,

— que les manquements multiples du cédant justifient son refus de signer l’acte de vente du fonds de commerce, et qu’elle est en droit de demander non seulement le paiement de la clause pénale mais le remboursement des frais engagés pendant la location-gérance dans la perspective de l’acquisition du fonds de commerce,

— que la société intimée s’est comportée de façon déloyale et est malvenue en sa demande

de condamnation en paiement de la clause pénale,

— que pour la remise en état des lieux il faut s’en tenir au seul procès-verbal d’ huissier qu’elle a fait établir avec diverses photographies de sortie , étant opposé en tout état de cause au

cédant qu’il n’existe pas d’état des lieux d’entrée

— que les factures de remise en état invoquées à titre reconventionnel ne sont pas probantes , ou résultent de mauvaise foi,

— qu’elle ne doit rien au titre des charges d’exploitation, car elle n’a pas contractuellement à payer la taxe foncière – dont le quantum n’est de plus pas justifié et devrait être subsidiairement au prorata temporis - ; qu’elle a payé ses factures EDF GDF de même que sa téléphonie Orange , sa facture SACEM et la facture SPRE ,

— que le changement d’enseigne ‘ EVER’IN’ ne peut justifier une perte de clientèle, d’autant que l’établissement a changé plusieurs fois d’enseigne depuis la location-gérance

* * *

La S.A.R.L EVER’IN – intimée et appelante incidente- demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures :

‘ Vu les articles 1147, 1134, 1 728 et 1152 du code civil;

Vu le procès-verbal d’huissier du 28 octobre 2014 ,

Vu les éléments versés au débat;

A ET JUGER recevable l’appel de la SAS AJOUBOIS,

Le disant mal fondé,

RECEVOIR l’appel à titre incident de la SARL EVER’lN;

Le disant bien fondé,

En conséquence

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la SAS

AJOUBOIS de l’ensemble de ses demandes;

lNFlRMER le jugement pour le surplus,

En conséquence

A B que la SAS AJOUBOIS n’a pas régularisé l’acte authentique avant le 27 octobre 2014 conformément aux dispositions de l’acte authentique en date du 25 juillet 2014;

A ET JUGER que la SAS AJOUBOIS a manqué a son obligation de gestion du fonds en bon père de famille;

En conséquence

CONDAMNER la SAS AJOUBOIS au paiement de la somme de 19.500 € à la SARL

EVER’lN au titre de la clause pénale contenue dans l’acte notarié en date du 25 juillet 2014

A B que la SAS AJOUBOIS devra régler l’intégralité des travaux qu’elle a commandés;

CONDAMNER la SAS AJOUBOIS au paiement de la somme de 48.854,89€ à la SARL

EVER’lN au titre des frais engagés pour remettre en état le local;

CONDAMNER la SAS AJOUBOlS au paiement de la somme de 13.675 € au titre du mobilier manquant après sa sortie des lieux;

CONDAMNER la SAS AJOUBOIS au paiement de la somme totale de de 3.377,07€ à la SARL E\/ER’lN au titre des frais et charges dus par la SAS AJOUBOIS;

CONDAMNER la SAS AJOUBOIS au paiement de la somme de 8073€ à la SARL

EVER’lN au titre de la remise en état de l’enseigne lumineuse EVER’lN;

CONDAMNER la SAS AJOUBOIS au paiement de la somme de 3.000 € au titre de la perte de notoriété de l’établissement loué;

CONDAMNER la SAS AJOUBOIS au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel. ‘

La société intimée fait essentiellement valoir

— que l’histoire de la cour / terrasse intérieure n’a pas d’incidence sur le chiffre d’affaires; qu’ il s’agit d’une commodité « parfaitement utilisable ‘ ‘ même si le locataire gérant ne dispose pas d’une jouissance privative ‘, ce que connaissait bien le locataire gérant, d’autant que cela résulte déjà du contrat de location-gérance, et dans le bail du 6 mai 2013 dont la cession était envisagé et qui été joint au contrat provisoire fe location gérance

— que les cédants étant en même temps propriétaires de l’intégralité de l’immeuble sont en mesure d’attester que cette cour était « en tout état de cause parfaitement utilisable (…) »

— qu’il n’a existé aucune demande de modification du projet d’acte notarié sur ce point

— que l’acte notarié de location-gérance prévoyait par contre expressément le transfert des contrats passés par le loueur pour ‘ les besoins l’exploitation avec leur reprise ‘ au ‘ locataire gérant qui accepte ‘ , étant ajouté qu’il s’agissait de contrats essentiels à l’exploitation et qui étaient expressément énoncés de façon explicite dans l’acte ; que d’ailleurs ils ont été pour l’essentiel poursuivis sans problème par le locataire gérant

— que les locaux ont reçu le 20 août 2013 un avis favorable de la commission de sécurité de la ville de Nîmes avec ultérieurement un incendie lié à une défectuosité électrique qui a nécessité de nombreux travaux d’électricité effectués en 2014 , mais pas de nature à remettre en cause l’ exploitation

— que l’étude d’impact en matière de bruits est une étude personnelle de comportement d’un exploitant et à ce titre nominative et non attachée à l’établissement : d’ailleurs la S.A.S AJOUBOIS en a été informée par la ville de Nîmes le 28 novembre 2014, en une lettre rappelant que le gérant précédent avait lui-même effectué cette étude

— que les travaux prétendus réalisées pendant la période de location-gérance ne sont pas matériellement et comptablement justifiés par les pièces produites

— que la S.A.S AJOUBOIS doit assumer la responsabilité de l’interruption du processus d’acquisition du fonds de commerce et en conséquence lui payer la clause pénale

— que la S.A.S AJOUBOIS a entrepris des travaux sans autorisation dont elle doit assurer le financement, et a commis des dégradations avant de quitter les lieux rendus dans un état de saleté important, ce qui est légitimement à l’origine des diverses demandes reconventionnelles formulées

— qu’il faut se reporter à l’acte notarié de location-gérance sur les charges d’établissement dues par la S.A.S AJOUBOIS, pour lesquelles il est proposé un décompte et des évaluations

— que l’acte notarié de location-gérance prévoyait expressément la poursuite de l’activité en l’état antérieur pour éviter une dépréciation du fonds de commerce, avec obligation notamment de conserver ‘ l’enseigne et nom commercial ‘ , alors que le locataire a non seulement changé l’enseigne mais modifié l’abonnement téléphonique et Internet mis en place depuis 2008 avec un nouveau numéro téléphone et une nouvelle adresse mail , l’abandon de la gestion des sites Internet , et la neutralisation du contenu de l’ordinateur de l’entreprise dont ont disparus des fichiers, contacts, devis ou autres documents d’exploitation

* * *

DISCUSSION

Sur le droit d’exploitation de la cour- terrasse intérieure

La S.A.S AJOUBOIS en réalité ne conteste pas l’absence d’engagement explicite et concrétisé par écrit contractuellement sur la cour terrasse intérieure. Elle invoque au visa de l’article L 141 1° du code de commerce que le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation des trois dernières années comptables ( mention obligatoire à la cession d’un fonds de commerce ) seraient inexacts car prenant en compte cet élément d’exploitation.

Elle fait valoir justement qu’en ses écritures en la procédure le bailleur a explicitement reconnu que cette cour « demeure parfaitement utilisable pour l’établissement, même si le locataire gérant n’en dispose pas d’une jouissance privative » [ sic ]

Plus gravement, et alors qu’il n’est pas contesté que l’usage de cette cour est un élément déterminant de l’exploitation du fonds de commerce notamment en été, le notaire chargé de la vente a expressément répondu par mail du 22 septembre 2014 à la question d’ajouter expressément la reconnaissance d’un droit sur ce point : «(…)vous demandiez s’il était possible d’ajouter la cour dans le bail. Or il ressort du bail que l’usage de la cour est commun aux trois bâtiments et que vous conservez le droit d’y entreposer tables et chaises ».

Cela signifie nécessairement que la cour terrasse ne fait l’objet de la part des propriétaires des murs et des vendeurs du fonds de commerce d’aucune garantie pour l’avenir et même en l’état du mail cité supra d’une interdiction explicite d’usage autre que celui accessoire pour y entreposer des éléments mobiliers, et encore sans précision sur le volume et les modalités de cette tolérance.

En de telles circonstances, sans que l’on incrimine même en plus le devoir de renseignement des vendeurs et du notaire, ou les chiffres d’affaires du précédent exploitant du fonds de commerce comme non pertinents avec la modification de la surface et périmètre d’exploitation, ou enfin l’erreur nécessairement commise pour un projet d’achat d’un fonds mis en vente sans précision sur ce point essentiel ou voire une présentation trompeuse , il existait une grave difficulté, que le vendeur n’a pas entendu résoudre et qu’en définitive

l’acheteur a légitimement été obligé d’en prendre acte, en renonçant définitivement à son projet d’acquisition.

Ce seul fait, indépendamment de toute contestation par ailleurs sur d’autres éléments contractuels de reprise de certains engagements commerciaux avec le fonds de commerce, la commission de sécurité ou l’étude d’impact sonore, est un élément suffisamment déterminant et essentiel du contrat, pour à lui seul justifier le refus du locataire gérant et acheteur en projet de poursuivre l’acquisition définitive du fonds de commerce .

Il y a lieu de confirmer en conséquence le jugement sur ce point.

Sur la clause pénale

La clause pénale est incluse en page 11 de l’acte du 25 juillet 2014.

Elle énonce :’ Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mis en demeure, ne régularise pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra alors verser à l’autre partie la somme de 19 500 €(…) À titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages intérêts.

Il est ici expressément précisé convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente. (…) ‘

Il convient de remarquer que toutes les conditions relatives à l’exécution du projet de vente du fonds de commerce n’étaient manifestement pas réunies compte tenu au moins du problème de la cour terrasse. IL ne peut être reproché en conséquence ni à l’acheteur de refuser de signer l’acte définitif de vente, ni au vendeur de refuser d’accepter une modification du projet de contrat tel que prévu par lui pour permettre la signature de l’acte définitif. Aucune des parties n’a même envisagé de poursuivre en justice la vente en son projet initial .

Il ne peut être reproché à aucune des parties de n’avoir pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente, et il n’y a pas lieu en conséquence d’appliquer contre l’une ou l’autre la clause pénale.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement sur ce point.

Sur les frais engagés par la S.A.S AJOUBOIS pendant la période de location-gérance

Il faut préciser que le quantum et la pertinence des travaux considérés sont en tout état de cause contestables et contestés , mais plus fondamentalement et à titre principal, il s’agit de frais à l’initiative unilatérale d’un locataire gérant pour les besoins personnels de son exploitation pendant un temps limité, et cela ne concerne pas le bailleur.

Par ailleurs, le contrat de location-gérance dispose expressément (page 8 : « plus-values apportées au fonds de commerce) exclut tout paiement par le loueur d’indemnité « correspondant à la plus-value éventuellement apportée soit au fonds , soit la valeur locative de l’immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire gérant, si ce dernier devenait ultérieurement propriétaire des locaux dans lesquels le fonds est exploité ».

Il faut interpréter la clause au regard des dispositions de l’article L 145- 46 du code de

commerce qu’elle cite expressément in limine et qui énonce :

« Lorsqu’il est à la fois propriétaire de l’immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail portant même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée soit au fond, soit à la valeur locative de l’immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du propriétaire.’

Il est donc question de profit et de plus-value, d’améliorations matérielles du fonds de commerce ou de l’immeuble, avec l’accord exprès du propriétaire.

Les factures présentées correspondent essentiellement à un bar extérieur, à la pose d’un store, à une facture d’enseigne et d’éclairage d’enseigne, à une facture d’imprimerie pour des flyers/cartes de visite/ menus,/création de logo et photographies, sites Internet et des travaux effectués par la même entreprise de bâtiment (peinture, plomberie, cabine de douche notamment).

Pour faire droit aux prétentions de la S.A.S AJOUBOIS , il faudrait justifier que ces travaux entraînent une plus-value pour le fonds alors que certains sont au profit exclusif de publicité du locataire gérant, qu’il s’agisse non pas de seul coût justifié de travaux mais à proprement parler d’ une plus-value à long terme, mais surtout qu’ils aient aussi obtenu l’accord exprès du propriétaire (ce qui ne résulte d’aucun document ou preuve incontestable).

Il y a lieu en conséquence de débouter la S.A.S AJOUBOIS de toutes ses prétentions et de confirmer le jugement sur ce point.

Sur la demande de la S.A.R.L EVER’IN en remise en l’état des lieux

Il faut remarquer la difficulté sur ce point qui résulte dans un premier temps du fait qu’il n’existe aucun document d’état des lieux lors de l’entrée du locataire, ni aucun état des lieux lors de sa sortie.

Précisément en réalité il existe deux procès-verbaux d’état des lieux de sortie mais d’aucun document établi contradictoirement entre les parties, chacune ayant établi par huissier et unilatéralement son propre constat.

Le tribunal a débouté en première instance la S.A.R.L EVER’IN « faute pour elle d’en justifier de façon suffisamment probante », formule peut-être un peu sibylline.

Pour être plus complet sur ce point, il faut exposer que le bailleur explique très sommairement lui-même avoir « subi des modifications » et été obligé d’« effectuer les travaux de remise en état suivants’.

Il s’agit de 3199,20 € de remise en état des peintures/meubles/éclairage , de 3840 € pour ‘nettoyage’, d’ ‘ interventions sur divers réseaux suite aux désordres ‘ [ sic ] pour 1014 €,/

‘ Les sanitaires inox ont été remplacés par des toilettes en céramique » [ sic ] pour 9644,78 €

‘Le système pièces et débitmètres de boissons ont été modifiés’ [ sic ] pour 14 112 €

‘Un groupe de pressions six becs, remplacée par une pompe de bec’ [ sic ] pour 17 0 44,91 € avec le seul commentaire dans les écritures ‘ contrat de mise à disposition »

Et enfin un devis ( et non pas une facture) de 2297,70 euros pour « remise en état de l’installation et repose de l’installation du bas » [ sic]

Il conviendrait à tout le moins que la société S.A.R.L EVER’IN explicite ses différentes prétentions, la réalité des travaux effectués, le justificatif de leur paiement, le rapport avec des défaillances du locataire, ce qui apparaît nécessaire et indispensable même et surtout pour un total de 48 854,89 € .

Confrontée à cette question, elle explique dans ses dernières écritures très sommairement toujours que certaines factures datent de 2008 : ‘ et pour cause il s’agit des factures d’achat et de mise en place du matériel et non des factures de remplacement » écrit elle , ajoutant encore : « les factures versées aux débats permettent d’attester de l’état des lieux et du montant des biens mobiliers présents dans les locaux avant l’arrivée du locataire gérant », ce qui ne constitue pas un mode de preuve pertinent.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur les meubles manquants pour un total de 13 675 € lors de la reprise des lieux

Il est renvoyé sur ce point aux deux constats d’ huissier unilatéraux déjà cités supra , à l’inventaire mobilier annexé à l’acte notarié de location-gérance et promesse de vente de fonds de commerce du 25 juillet 2014, et aux pièces 26,27, 17 et 40 versées aux débats, à charge pour la cour de faire elle même le point sur la question, sans plus de précisions de la part du demandeur à la prétention et pourtant appelant devant se soumettre aux exigences de l’article 954 du code de procédure civile .

La pièce 17 est l’inventaire du mobilier joint à l’acte notarié du 25 juillet 2014, la pièce 26 du 2 avril 2015 concerne les enseignes et est adressée à la S.A.R.L EVER’IN par une entreprise

« Espace enseigne’ pour un dossier « le Belize » [rapport inexpliqué avec le problème] la pièce 27 est un extrait annoté des pages 9 à 14 d du constat de maître Y huissier [ ‘annoté du nombre d’éléments manquants’ selon le bref commentaire de cette pièce dans le bordereau de communication auquel il faut se reporter] et la pièce 40 est un document établi par la S.A.R.L EVER’IN elle-même , baptisé par elle « inventaire mobilier manquant comparatif » et listant tout à la fois les mobiliers qu’elle considère comme manquants avec une description sommaire et une évaluation unilatérale personnelle du prix des mêmes éléments pour une somme totale de 13 675 €.

La S.A.S AJOUBOIS défendeur sur cette prétention énonce elle-même sobrement et exclusivement « que les pseudos disparitions d’équipement ne sont pas démontrées et sont formellement contestées ‘.

Il y a lieu néanmoins en l’état des pièces de comparaison produites sur l’évolution du mobilier, y compris des éléments de photographies, de A acquis qu’il existe divers mobiliers absents mais d’un montant unitaire bien moins élevé que prétendu unilatéralement, permettant de créer un droit à indemnisation du bailleur à l’encontre du locataire gérant à seule hauteur de 3000 €.

Le jugement sera réformé sur ce point.

Sur la demande de S.A.R.L EVER’IN en paiement de charges de l’établissement

L’acte de location-gérance disposait (page 7 que le locataire gérant « continuera ses frais les contrats de fournitures et abonnement concernant le gaz électricité, le téléphone, l’eau et acquittera les cotisations directement à compter de son entrée en jouissance.

‘Il s’acquittera également à compter de son entrée en jouissance, en plus de la redevance de location-gérance, les impôts et contributions, taxes locales sur la publicité extérieure et la contribution économique territoriale et taxes diverses auxquelles le fonds est assujetti. »

En page 15 de ses écritures, la S.A.R.L EVER’IN présente un décompte pour une somme totale de 3377,07 € .

Elle vise les pièces 19 à 36, les pièces 39, 42, 43,46 , à charge toujours de la cour de faire l’analyse et les comptes .

La pièce 19 est une facture d’enseigne de 2008, la pièce 20 est un détail de frais d’huissier pour 866,33 euros [ ‘] , la pièce 21 est une facture notariée de procès-verbal de carence de 150 €du 26 janvier 2015 [‘] , la pièce 22 est la mise à disposition d’un frigo en 2008, la pièce 23 est un ensemble de photographies non datées.

La pièce 24 est une facture d’une SAS KSE (électricité, table, caméra) datée du 31 juillet 2014, payable comptant selon l’indication de la facture, pour 694,80 € .

Il faut remarquer qu’elle porte pour mention « rénovation à suite incendie et fait donc référence comme le soutient la S.A.S AJOUBOIS à des travaux nécessaires à la suite d’un incendie antérieur à son entrée dans les lieux et qui ne la concerne pas, ce qui n’est pas contesté par la S.A.R.L EVER’IN .

La pièce 26 est datée de janvier 2016 et concerne la société Umbrella ( Everin) , la pièce 26 et 27 ont déjà été analysées supra à propos de l’état des lieux, la pièce 28 concerne le problème précédent et le document d’évaluation annoté manuscrit et plus précisément même le brouillon de la pièce 40 déjà citée supra à un autre titre .

La pièce 29 est un document sur l’EDF / fournisseur d’accès ORANGE et GDF du 2 octobre 2014 établi par la S.A.R.L EVER’IN elle même , avec renvoi implicite

à une facture EDF du 14 août 2014 (pièce 30) de 837.60 €

, une’ facture de résiliation’ [ sic ] (Pièce 31) en date du 24 septembre 2014 d’un total de 2558,09 € incluant anormalement une « prime fixe due jusqu’à la date d’échéance contractuelle ‘ de 1 782,21 € hors-taxes [ pénalité de résiliation anticipée de contrat ],

la pièce 33 étant un rappel de facture correspondant à la facture10007572645 de 837.60 € qui est la pièce 30 .

Il faut remarquer à propos de ces pièces EDF que la facture pièce 31 étant un récapitulatif au 24 septembre 2014 contient elle-même déjà le rappel de cette même somme de 837.60 € qui apprait aux pièces 30 et 33, qui n’était pas payée

le 9 octobre 2014 puisqu’elle fait l’objet encore d’un rappel le 23 octobre 2014 (pièce 34) et il peut être remarqué que la pièce 31 est en réalité tronquée puisqu’elle comporte deux fois la même page deux ( ‘2/4 ‘ : une fois en couleur et une fois en noir et blanc ) sur un document ainsi annoncé comme de 4 pages et dont il n’est pas communiqué les pages 3/4 et 4/4 .

La pièce 35 correspond à des pénalités de retard de paiement de la SACEM pour la somme de 357,94 € , mais il s’agit pas de paiements en retard imputables de façon certaine à la S.A.S AJOUBOIS , puisqu’il s’agit de ‘pénalités’ de retard pour les mois de juillet et août 2014 sans que l’échéance même du principal dû à la SACEM soit connue.

La pièce 36 est une facture de la SPRE (société pour la perception de la rémunération équitable) en date du 13 août 2014 pour 44,25 € TTC, avec un solde antérieur au 28 juillet 2014 de 132,75 € , alors que le décompte joint sous le même référence ‘pièce 36″ fait état d’une période de référence annuelle du 31 décembre 2013 au 31 décembre 2014 incluant pour cette même somme de 132,75 € une ‘rémunération équitable ‘ minimum prévisionnel- ‘ de 90 €, la somme de 25,44 euros hors taxes correspondants à une période d’août 2014 ‘ ( codage 01082014 -31082014 ) .

La pièce 37 est une mise en demeure avant résiliation du contrat de la société Orange en date du 21 octobre 2014, non chiffrée et dont le débiteur définitif n’est pas explicité.

La pièce 39 est un extrait fiscal de cotisations pour propriétés bâties de 8252 € pour une habitation 53 avenue C D, sur laquelle est ajoutée la mention manuscrite ( qui n’ est donc pas de l’administration fiscale ): ‘ frais rôle ‘ + 880″ , avec ensuite en sur-charge sur le document un semblant d’explication manuscrite ici cité in extenso

‘TF 2014 = 8252 = 880 = 9/32

QP tantième 6/10

QP occupation du 8 au 12/2014 = 5/12 == 2283 € ‘

Si tant est que ce document soit interprétable et si on admettait que les frais d’établissement ( 880 € ) ne sont pas justifiés , si on considérait qu’est acquis que l’impôt concerne l’ensemble de la propriété du bailleur et non le seul espace du restaurant (d’où un décompte 9/32) et si on prenait enfin en considération le fait que l’occupation n’est intervenue que sur 2 mois ( 2/12 et non cinq mois [5/12] ) il serait possible de déterminer une somme très résiduelle d’impôt foncier à la charge de la S.A.S AJOUBOIS .

Mais en tout état de cause il ne s’agit pas d’un impôt ou taxe du ‘ fonds’ [ de commerce], seule obligation contractuelle expressément énoncé par l’acte notarié de location gérance qui est la loi des parties mais d’une charge du bailleur en tant que propriétaire des murs , et il n’y sera pas fait droit.

Il n’appartient pas à tout le moins à la cour en contradiction avec l’article 954 du code de procédure civile d’aller rechercher au-delà des pièces expressément visées au soutien de cette prétention d’éventuels éléments d’information (d’ailleurs manifestement inexistants) dans les autres pièces au-delà de la 40e.

* * *

La S.A.S AJOUBOIS oppose pour sa part EDF/GDF en se prévalant de ces pièces 36 à 42 qu’elle a souscrit des abonnements personnels qu’elle a payés, mais ses pièces 36 concernent une demande d’ouverture de compte par téléphone le 4 août 2014 seulement, avec une proposition reçue le 4 septembre 2014 pour le gaz naturel seulement, un nouveau contrat de fourniture EDF du 4 septembre 2014, et une facture du 16 septembre 2014 par évaluation septembre octobre 2014 de 39,52 € et une factures du 25 octobre 2014 pour la période d’octobre 2014 de 105 €, 46, ce qui n’a aucune signification au regard de la période considérée et du montant de l’évaluation faite par le prestataire d’énergie.

La S.A.S AJOUBOIS produit par ailleurs dans le même ordre d’idées et de documents une commande auprès du prestataire ORANGE avec une date de souscription indiquée du 27 août 2014, divers documents partiels sous les numéros 44 et 45 qui ne sont pas complets au regard du nombre de pages annoncés du document , puisqu’il manque dans la production

faite à la cour de plusieurs pages .

Il résulte en tout cas de la carence de preuve de ses propres contrats et paiements que la S.A.S AJOUBOIS a nécessairement pour partie profité de prestations qui ont été facturées à la S.A.R.L EVER’In en sa qualité de bailleur , et qui peuvent être justement et précisément évaluées à la somme de 600 € pour 2 mois.

En l’état des décomptes qu’il est possible de faire sur la base des éléments et des explications produit par la S.A.R.L EVER’IN , celle-ci est recevable et bien fondée à seule hauteur de 600 € pour tous les autres frais à tiers.

Il sera alloué en conséquence après réformation du jugement sur ce point la somme globale de 600 €à la S.A.R.L EVER’IN .

Sur les demandes relatives à l’enseigne

Il est certain que contractuellement il était convenu que l’enseigne ne devait pas être modifiée et qu’elle l’a été par la S.A.S AJOUBOIS qui voulait changer de nom commercial pour son établissement, dans la logique ainsi démontrée d’un véritable projet d’acquisition, ce qu’elle a fait de façon manifeste au vu et au su , sans opposition quelconque, du bailleur en même temps propriétaire des lieux et vivant sur place .

Il est certain aussi que S.A.R.L EVER’IN prétend justifier de la somme demandée de 8073 € par exclusivement les pièces suivantes qu’elle cite avec leurs seuls numéros :

— sa pièce 19 qui est la facture d’achat de l’enseigne le 22 janvier 2008 mais incluant diverses prestations (découpage de lettrages, marquage adhésif sur véhicule utilitaire,…)sans réelle actualité ni rapport avec la faute invoquée à l’encontre de la S.A.S AJOUBOIS

— Sa pièce 26 déjà analysée supra et en date du 2 avril 2015 que lui adresse un fournisseur d’enseigne.

La société intimée, ancien locataire , oppose d’ailleurs avec pièces à l’appui et sans être démentie que lors de la restitution des lieux elle a fait normalement replacer l’ancienne enseigne, et qu’à compter du 13 avril 2015 l’établissement a été transformé en restaurant italien sous l’enseigne « La terazza ‘ , avant de devenir à compter de 2016 avec une nouvelle société un établissement exploité sous encore une nouvelle enseigne ‘ la GABELLE’).

Ainsi la preuve n’est pas rapportée que matériellement l’enseigne n’aurait pas été remise ou même aurait généré le moindre coût pour sa remise en place, et au-delà du problème matériel il n’est pas démontré ni en son principe ni en son quantum la justification de la demande de 3000 €formulée en plus par la S.A.R.L EVER’IN pour une atteinte à l’image

de son établissement. Il pourrait d’ailleurs être remarqué qu’en changeant d’enseigne le temps de location-gérance, bien au contraire la S.A.S AJOUBOIS avait de fait ménagé la réputation de l’enseigne EVERIN disparue le seul temps de son exploitation.

Il y a lieu en définitive d’allouer très partiellement à la S.A.R.L EVER’IN – principalement intimée et sur son appel incident- les sommes visées par le présent arrêt, de débouter les parties de leurs autres et plus amples prétentions, en laissant à leur charge leurs propres dépens de première instance et d’appel dès lors qu’elles succombent l’une et l’autre sur l’essentiel de leurs prétentions, et sans enfin qu’il y ait lieu en équité de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Réformant le jugement entrepris et statuant nouveau

Condamne la S.A.S AJOUBOIS à payer à la S.A.R.L EVER’IN la somme totale de 3 600 € sur l’ensemble de ses prétentions

Déboute les parties de leurs autres et plus amples prétentions

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que chaque partie conservera à sa charge les entiers dépens de première instance et d’appel

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL Présidente et par Madame Patricia SIOURILAS, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE